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国是访问丨新世界中国行政总裁：房地产企业如何穿越周期？******
文/庞无忌
2022年以来，房地产市场持续探底，行业格局变动加剧。据机构统计，今年前11个月，“千亿房企”(销售额超1000亿元)，减少近半，“百亿房企”减少了三分之一。房地产业如何走向新发展模式成为各方关注的热点话题。
率先经历过完整房地产周期、经过国际资本洗礼的港资房企，或许在穿越周期、探索新发展模式方面，能提供一些经验和借鉴。
老牌港资房企新世界发展执行董事、新世界中国董事兼行政总裁黄少媚近日在接受中新社国是直通车采访时表示，在过去50年的发展中，新世界集团经历了包括全球金融危机、1997年香港金融风暴等多次动荡环境，所以在“稳”字上要求很高。除“稳字当头”外，前瞻性布局、本地化团队以及多元生态圈是企业成功穿越周期的保障。
独特的发展模式
这些年来，许多内地房企激进扩张，追求高周转，但负债高，经营风险大；而港资房企则普遍投资保守、速度慢、项目开发周期长。黄少媚认为，新世界走出了一条不同于两者的发展路线，“我们既不是单纯的香港发展商，也不是单纯的本地发展商”。
2021年1月，新世界中国将总部从香港搬到广州，这是公司本地化的重要一步。黄少媚说，总部落户广州后，公司在现场决策、项目开发、销售、租赁及物业管理等领域运转都很快，非常接地气，在速度上跟本地企业不相上下。不同的是，在设计上，新世界仍然保留了香港企业设计国际化的优势；在经营上，也仍然采用港资企业独有的管理模式。
在她看来，企业经营的“稳”来自收入的多元化。新世界中国既做写字楼、住宅等的销售，也做自持租赁，租售并重。自持部分会开发成瑰丽酒店、K11、K11 ARTUS艺术寓所、服务式公寓等业态。这样短期有销售带来的现金流回笼，当企业遭遇风波、销售利润下滑时，又有长期稳定的租金流弥补，同时也避免了只做租赁带来的资金回笼过慢等问题，“帮助企业穿越寒冬”。
聚焦四大核心城市
新世界集团是最早进入内地的港资企业之一。上世纪80年代开始，新世界在内地的投资足迹就已遍布华南、华东、东北、华北、华中的数十个城市。但速度和规模并非港资企业的优势。在经历2015年的一轮调整和收缩之后，新世界调整了内地布局，其关键词就是“聚焦”。
从2016年开始，新世界中国就开始聚焦大湾区和长三角的发展，特别是广州、深圳、上海、杭州四大核心城市。为何选择这四个城市？
黄少媚说，首先是新世界擅长的综合体项目在这四个城市得到了充裕的投资回报。其次，新世界在这些城市得到了广泛的支持；而且，这四个城市的发展基础好，适合打造城市地标、高端物业等项目，这些也恰恰是新世界拿手的领域。目前新世界已经完成和正在打造的城市地标包括广州周大福金融中心、深圳K11 ECOAST项目、上海的K11淮海中路项目等。
以粤港澳大湾区为例，“我们一直在做粤港澳融合”，黄少媚透露，十年前，周大福珠宝中国总部落户在深圳盐田区，去年新世界中国总部落户广州。近年来，新世界加大投资力度，在粤港澳大湾区的内地城市投资超过2000亿元，其中包括大量的旧改和城市更新类的项目，如：深圳龙岗188项目、光明光侨食品厂项目、广州的塔岗项目等。
除了地产项目外，集团旗下的社区医疗项目Humansa仁山优社也已进入大湾区，在广州和深圳目前总共35家诊所。2018年，新世界收购了香港富通保险，现在正积极申请内地牌照，未来落地地点也选在深圳。
多元化生态圈
建立多元化生态圈是帮助企业穿越周期的重要方式。但这对企业的运营和管理能力有较高的要求。
黄少媚说，新世界多元生态圈融汇地产、商业、酒店、零售、教育、金融保险、医疗等多个领域，“别的发展商很少像我们一样，一个母公司同时做地产也做珠宝。”
她表示，简单来说，我们商场建好后由K11运营；酒店方面有瑰丽酒店、芊丽酒店、新世界酒店；教育板块有周大福教育；医疗领域有Humansa仁山优社；珠宝方面有周大福。
黄少媚透露，今年，新世界集团旗下的医疗健康品牌Humansa仁山优社继续扩展粤港澳大湾区业务，将于2022年内扩充至逾30间医疗服务点；新世界集团携手周大福教育集团，引入国际教育资源在广州创办学校——广州博萃德学校，位于广州南站附近，接近香港高铁站，已经开始招生了。即将建成的深圳K11 ECOAST项目，未来将是深圳最大的购物中心。
生态圈上的各环节有相互促进的作用。比如：买房其实也是买配套，她指出，在做城市综合体时，如果没有瑰丽酒店，没有K11品牌，单纯做住宅，那就很难对消费者形成独特的吸引力。此外，在新世界的生态圈中，消费积分可以共享。比如消费者买了新世界的房子，得到积分，可以去瑰丽消费，去K11买东西，买珠宝，或者去医疗机构体检或者看病，积分共享有助于生态圈的畅通。更重要的是，联合起来的多种业态也能推动产能融合，满足多元化的生活场景。
过去，内地房地产市场的发展是“以量取胜”，但需求就这么多，量的扩张必定会遇到“天花板”。未来如何转型？黄少媚说，只有高质量发展、稳健发展才能帮助企业穿越寒冬，迎来春天。
俄乌局势进展：乌克兰内务部长坠机遇难 俄罗斯宣布将扩军至150万人****** 中新社北京1月18日电 综合消息：乌克兰内务部18日证实，乌内务部部长当天在乌基辅州直升机坠毁事故中遇难。俄罗斯外长拉夫罗夫18日举行年度记者会，就乌克兰局势等发表最新看法。俄罗斯国防部17日宣布俄将扩军至150万人。 乌内务部长坠机遇难 乌克兰媒体18日报道称，一架直升机当天在基辅附近坠毁，包括乌内务部长莫纳斯特尔斯基在内的18人遇难，乌内务部证实了该消息。报道还援引乌空军消息称，坠毁的直升机隶属于乌国家紧急事务局，事发时正在执行任务。 乌俄两国媒体当天早些时候报道称，乌克兰一架直升机在基辅州坠毁，造成16人遇难，22人受伤。报道援引警方消息称，遇难者中有9人乘机，其中包括乌内务部长和他的第一副手。由于坠机地点靠近当地一家幼儿园，造成幼儿园中包括儿童在内的人员伤亡。 俄国防部宣布俄将扩军至150万人 根据俄国防部17日消息，俄国防部长绍伊古当天表示，将在2023年至2026年期间落实俄武装力量大规模调整、人数增加、军事行政区划调整等计划，其中俄军总兵力将扩充到150万人。 绍伊古表示，俄总统普京决定将武装力量人数增加到150万人。只有通过加强武装力量关键组成部分建设，才能确保国家军事安全，保护相关地区和关键设施目标安全。 俄总统新闻秘书佩斯科夫当天表示，俄将扩军是西方行动所致，国家安全应获得无条件保障。 俄外长举行年度记者会 俄外交部长拉夫罗夫18日举行年度记者会。据俄罗斯卫星通讯社报道，拉夫罗夫在记者会上就乌克兰局势指出，西方正在利用乌克兰作为代理人发动战争。西方在地缘政治新条件下想“掠夺全世界”。 报道称，拉夫罗夫在回答“俄对乌特别军事行动是否会在今年结束”的问题时表示，特别军事行动的目标不是虚构的，它由俄国家安全的根本利益决定。他还称，不应有来自乌克兰的对俄威胁，在乌领土上不应有威胁俄的军事基础设施。 乌居民楼遇袭事件已致45人遇难 乌总统办公室顾问辞职 据《乌克兰真理报》报道，乌总统新闻秘书17日证实，乌总统府批准了乌总统办公室顾问阿列斯托维奇的辞职申请。 当天早些时候，阿列斯托维奇在社交媒体平台发消息宣布辞职。英国《卫报》等外媒报道称，他曾就乌克兰第聂伯罗市居民楼遇袭事件发表评论，称一枚被乌军防空系统击落的俄军导弹坠落在居民楼上发生爆炸。但乌军方随后否认了这一说法。该言论引发乌克兰国内多方指责，认为其将责任归咎于乌方，诋毁乌军方。 据乌克兰国家通讯社17日报道，第聂伯罗市一栋居民楼当地时间14日遭导弹袭击，导致部分楼体坍塌，已造成45人遇难，79人受伤。目前搜救工作和废墟清理工作已完成。 路透社等外媒报道称，乌方指责俄军导弹袭击致悲剧发生。俄方则否认袭击居民楼，并表示，俄军打击对象为乌方军事目标。 欧盟九国民调显示近半民众望尽快结束乌克兰危机 据今日俄罗斯电视台报道，17日公布的一项民调结果显示，奥地利、法国、德国、希腊、意大利、荷兰、波兰、葡萄牙和西班牙九国受访者中，有约48%的人表示，希望乌克兰为和平而妥协，以尽快结束乌克兰危机。 报道称，60%的德国受访者赞成乌方妥协，对欧盟军援持怀疑态度。民众观点与德国政府官方立场出现分歧。60%的希腊受访者和50%的意大利受访者明确表示，对欧盟军援持反对态度。 另据美国有线电视新闻网报道，欧盟委员会主席冯德莱恩17日表示，对俄罗斯的第10轮制裁即将到来。此轮制裁将重点关注“堵住已采取措施的漏洞”。她还称，西方盟友需要加强向乌克兰提供军事支持和装备的水平。乌克兰需要“它能够操作的所有军事装备”。(完) （文图：赵筱尘 巫邓炎） [责编：天天中] 阅读剩余全文（）  视觉焦点
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